Da Los Angeles a Roma, edifici vuoti e famiglie sfrattate: può l’«adaptive reuse» funzionare anche nella Capitale?

A Los Angeles la chiamano «Citywide Adaptive Reuse Ordinance». È la nuova norma approvata dal Consiglio comunale che, come ha raccontato il «Los Angeles Times», consente di trasformare più facilmente uffici, edifici commerciali e perfino parcheggi multipiano in appartamenti, con procedure semplificate e tempi ridotti. Un cambio di paradigma: edifici di almeno 15 anni possono essere convertiti in residenza con un iter amministrativo snello, con approvazione amministrativa automatica se il progetto rispetta i criteri fissati dalla norma, evitando lunghi passaggi discrezionali.

Garrett Lee, presidente di Jamison Properties (leader nello sviluppo di immobili multifamiliari a Los Angeles), è stato tra gli operatori immobiliari che hanno sostenuto pubblicamente l’estensione della normativa sul riuso adattivo: dopo anni trascorsi a cercare inquilini per un moderno grattacielo per uffici ai margini del centro, senza risultati soddisfacenti, ha avviato la riconversione dell’edificio in circa 700 appartamenti.

La nuova ordinanza amplia in modo significativo il perimetro delle possibili conversioni rispetto alle linee guida del 1999, che si applicavano soprattutto agli edifici costruiti prima del 1975 e concentrati nel downtown (il centro città). Quelle norme avevano già innescato una trasformazione profonda proprio del centro di Los Angeles, e contribuito alla sua rinascita residenziale dopo decenni di monocultura direzionale.

L’obiettivo è doppio: affrontare la carenza cronica di alloggi e riassorbire milioni di metri quadrati di spazi direzionali rimasti vuoti dopo la pandemia e l’esplosione dello smart working. Negli Stati Uniti, da New York a Washington, il riuso adattivo è diventato uno strumento strutturale di politica urbana. A Los Angeles, secondo le stime citate dalla stampa americana, la nuova ordinanza potrebbe sbloccare migliaia di appartamenti.

Roma, l’altra faccia dell’emergenza

«Roma è come Los Angeles, però con le rovine» diceva Victor Johnson, il protagonista del film di Roger Avary, «Le regole dell'attrazione». E perchè non pensare una cosa simile anche qui?

Dall’altra parte dell’oceano, Roma vive una crisi diversa ma speculare: non sono di certo i grattacieli a dominare il dibattito, ma le famiglie sfrattate senza alternative. Silvia Paoluzzi di Unione Inquilini, il sindacato per il diritto alla casa molto attivo sul territorio capitolino, spiega: «A Roma dieci nuclei al giorno vengono sfrattati, spesso con minori».

Il Comune, dal suo canto, dispone della delibera 185 del 2025, pensata per la prevenzione degli sfratti, e può valutare assegnazioni in deroga di alloggi Erp per situazioni di particolare fragilità. Ma il problema resta strutturale: «il patrimonio pubblico - spiegano gli attivisti per la casa -, non è sufficiente rispetto alla domanda».

Il piano del Campidoglio

L’amministrazione guidata dal sindaco Roberto Gualtieri rivendica tuttavia un cambio di passo. Con due delibere approvate recentemente in giunta, il Campidoglio ha avviato l’acquisto di 1.040 alloggi da Fondazione Enasarco, per un investimento complessivo di circa 250 milioni di euro. È il cuore del Piano strategico per il diritto all’abitare 2023-2026.

La prima tranche riguarda 338 appartamenti per 53,4 milioni; la seconda, 702 unità per circa 201,5 milioni, da finalizzare entro il 2026. Gli immobili, validati dall’Agenzia del Demanio, includono abitazioni libere e già locate. «Il più grande incremento di case popolari realizzato in Italia negli ultimi decenni» ha commentato il sindaco di Roma. L’assessore capitolino alla Casa Tobia Zevi ha sottolineato un’ «inversione di tendenza» e ha promesso assegnazioni nei prossimi mesi. Un intervento sicuramente rilevante, ma che risolve solo parzialmente l’emergenza, soprattutto per quanto concerne il breve periodo.

Il punto di contatto: il riuso del patrimonio esistente

È qui che l’esperienza californiana può offrire uno spunto. Roma non ha forse lo stesso numero di torri direzionali di Los Angeles, ma dispone di un patrimonio significativo di uffici pubblici e privati sottoutilizzati, immobili ex-direzionali nelle aree semicentrali e periferiche, edifici commerciali dismessi.

In Italia il cambio di destinazione d’uso è regolato dal Dpr 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) e dai piani regolatori comunali. In molti casi è necessario un procedimento complesso, con varianti urbanistiche, valutazioni ambientali e passaggi amministrativi che possono durare anni. Negli ultimi tempi, anche grazie a semplificazioni normative e al cosiddetto “Salva Casa” del governo Meloni, alcune trasformazioni, se già conformi agli strumenti urbanistici, possono avvenire tramite Scia.

A Roma la conversione di uffici in abitazioni è possibile, ma anche qui resta una procedura eterogenea, caso per caso. Qui risiede la differenza con Los Angeles, dove una norma dedicata ha creato un canale amministrativo unico e accelerato per il riuso adattivo su scala cittadina. Una “ordinanza romana sul riuso adattivo”, sul modello losangelino, potrebbe prevedere procedure accelerate per la conversione di uffici in residenziale in zone già infrastrutturate, standard abitativi chiari e uniformi, incentivi urbanistici in cambio di quote di alloggi a canone calmierato, priorità per nuclei fragili in graduatoria per la casa popolare. Una misura che potrebbe affiancare (anche se non sostituire) il piano di acquisto degli alloggi pubblici.

Programmazione e urgenza

Il caso delle famiglie sfrattate a Roma racconta la distanza che c’è ancora tra pianificazione di lungo periodo e tutela immediata. Da una parte l’investimento da 250 milioni e le 1.040 nuove case; dall’altra, famiglie che esauriscono un contributo per il b&b e rischiano l’auto come ultima soluzione.

Los Angeles ha scelto di agire su quel che già esiste, trasformando uffici vuoti in case. Roma ha riattivato l’acquisto di patrimonio pubblico dopo anni di stallo. Il passaggio ulteriore potrebbe essere integrare le due strategie: ampliare l’Erp comuncale (o l’Ater per quanto riguarda la Regione Lazio) e, allo stesso tempo, rendere sistematico il riuso del costruito.

Il paradosso urbano delle case che mancano e degli spazi che restano vuoti non è solo americano. La risposta potrebbe non essere solo costruire di più, ma destinare quel che si ha in modo differente.